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  基本案情
  2017年11月,原北京市工商局房山分局接到举报,称当事人北京某房地产开发有限公司在京港澳高速某收费站发布虚假房地产广告。经查,当事人为推广其四期公共服务设施楼项目,策划发布主要内容为“全款350万元/套买房山纯别墅[京房售证字(2015)××号]”的广告,广告制作费用46.4万元。
  执法人员实地核查发现,广告中的四期项目尚未竣工,也没有取得预售许可证。当事人在广告中冒用其他项目的预售许可证,广告画面配图中完成外装修的别墅图片也与广告推广项目的实际情况不符。上述广告内容足以使消费者误认为该项目是资质齐全的纯别墅商品房,会对其购买意向产生实质性影响。
  定性分析
  在调查中,当事人辩称,该广告只是一种营销策略,虽然广告发布时四期项目尚未开始销售或出租,但在销售现场会向客户说明四期项目的真实情况,不存在欺骗消费者的情节。
  办案机构认定,当事人发布的涉案广告内容足以引起消费者误解,当事人的行为违反了《广告法》第四条“广告不得含有虚假或者引人误解的内容,不得欺骗、误导消费者”的规定,构成《广告法》第二十八条第二款第(二)项所指的发布虚假广告的违法行为。
  依据《广告法》第五十五条第一款“违反本法规定,发布虚假广告的,由工商行政管理部门责令停止发布广告,责令广告主在相应范围内消除影响,处广告费用三倍以上五倍以下的罚款”的规定以及《北京市工商行政管理局行政处罚裁量基准》,办案机构责令当事人停止违法经营行为,处广告费用3倍罚款共计139.2万元。
  思考启示
  近年来,房地产广告成为违法广告“重灾区”。为达到销售目的,一些房地产经营者将广告做得天花乱坠,消费者到实地一看却大相径庭,有的甚至引发群访群诉事件。例如地处北京郊区,广告说濒临首都中央核心区域,20分钟可以直达天安门;位于保定地区的项目,说是雄安新区房产,开创经济发展新模式;城铁只是路过并没有站点,广告却宣传交通便利等。
  本案当事人明知其四期项目未取得预售许可证,却用其他项目的审批手续顶替;明知是公共服务设施楼,非要说成纯别墅,理应受到重罚。对于误导消费者的虚假房地产广告,监管机关应加大处罚力度;作为普通消费者,也要擦亮双眼,避免掉入陷阱。
  首先,购房时要看开发商“五证”是否齐全。房地产开发商销售商品房,必须具备建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、国有土地使用证和商品房预售许可证,这就是俗称的“五证”。只有在“五证”齐全的情况下,才能考虑购房问题。同时,在签订合同前还要看清楚预购的房屋是否在预售范围内,是否小产权房或无产权房,是民用住宅房还是商住两用房,提防开发商“偷梁换柱”。
  其次,购房时要头脑清醒,不被各种优惠宣传所诱惑。有的开发商在发布售房广告时会推出诸多优惠政策,如“买一套送一套”“买房送家具”“前30名购房者交1万元顶10万元”等。实际上此类广告往往暗藏玄机:买一套房送的不是另一套房,送的可能是一套家电;买房送家具,可能就是一套价格低廉的普通家具;获得10万元的前30名购房者不对外公开。因此,面对广告中承诺的各种优惠,购房者一定要在购房合同中列明详细内容,对赠送的物品要弄清名称、规格、品种、数量等要素,避免上当受骗。
  最后,实地考察很重要。多数楼盘广告的效果图和沙盘模型设计十分“高大上”,有的将名校、大型医院、知名商业企业即将入驻作为“诱饵”吸引购房者。面对这些制作精美的广告,最好的办法就是实地考察,逐项核实,决不能头脑发热,仅凭广告和销售人员推销便仓促作出决定。(北京市房山区市场监管局 景卫东)

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